Si le taux de distribution (anciennement appelé taux de rendement) reste la vedette des brochures commerciales, c’est bien le taux de rendement interne (TRI) qui délivre la mesure la plus fine et complète de la performance d’une SCPI. Cela parce qu’il intègre la dimension temporelle et capitalistique, là où d’autres indicateurs peuvent fournir des valeurs incomplètes.
Pourquoi le TRI est plus représentatif que le taux de distribution ?
Le TRI exprime le rendement annuel moyen que perçoit un investisseur sur une période donnée : 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans. En d’autres termes, cet indicateur retrace l’historique complet des performances sur la durée, ce qui est cohérent avec la nature long terme de l’investissement en SCPI.
Par ailleurs, la SCPI est susceptible de distribuer peu alors que ses parts se revalorisent régulièrement. À l’inverse, une SCPI très distributive peut voir la valeur de sa part diminuer au fil du temps. Le TRI permet de concilier ces deux dynamiques.
En intégrant tous les flux passés et futurs, le TRI lisse les effets d’année exceptionnelle ou décevante, donnant une perspective plus fiable sur la performance structurelle.
TRI des SCPI : que nous disent les chiffres ?
Selon les dernières données communiquées par l’ASPIM et l’IEIF, le TRI annualisé moyen sur 10 ans (2013-2023) pour les SCPI de rendement s’établit autour de 5 %, avec des disparités selon les stratégies.
Par exemple, celui des SCPI diversifiées ou à dominante bureau est de 4.5% à 5.2%. Le TRI des SCPI de santé et d’éducation est de 4.4%. Toujours est-il que chaque SCPI se différencie par son propre TRI, quelle que soit sa typologie : un comparatif détaillé doit donc être planifié en même temps que les simulations avant de mettre en œuvre la stratégie d’investissement adaptée. À noter que le facteur déterminant reste la capacité de la SCPI à sécuriser ses revenus locatifs et à valoriser ses actifs sur le long terme, indépendamment des fluctuations de marché.
Les limites du TRI : un indicateur à manier avec prudence
Bien qu’exigeant techniquement et plus représentatif, le TRI n’est pas exempt de limites. Il suppose que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux, ce qui est rarement le cas. Le calcul dépend du prix de revente des parts qui peut diverger du prix de reconstitution ou de retrait. Par ailleurs, un investisseur qui entre à un moment de survalorisation verra son TRI affecté.
Dès lors, le TRI constitue un excellent outil pour comparer des SCPI entre elles, à condition que la période et les modalités soient identiques.
Inscription du TRI dans les documents commerciaux
Le TRI apparaît dans les documents commerciaux grâce à l’évolution de la réglementation et à la volonté d’une plus grande transparence. Pour autant, il reste souvent secondaire face au taux de distribution, plus simple à comprendre pour le grand public.
Cet indicateur de performance devient plus parlant à l’heure où les investisseurs deviennent plus exigeants et les SCPI plus nombreuses.
Les autres indicateurs de performance
Outre le TRI, plusieurs indicateurs complémentaires permettent d’apprécier la performance d’une SCPI sous des angles différents. Nous avons évoqué plus haut le taux de rendement qui est exprimé par le taux de distribution (TD), anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Celui-ci est l’indicateur le plus consulté : il mesure le revenu annuel versé par part rapporté au prix moyen d’achat, faisant ressortir une idée immédiate de la rentabilité locative brute.
Le taux d’occupation financier (TOF), quant à lui, renseigne sur la capacité de la SCPI à maintenir ses actifs loués.
D’autres métriques comme la valeur de reconstitution (intégrant les frais d’acquisition et le potentiel de valorisation du patrimoine) permettent également d’évaluer la solidité du modèle. Idem en ce qui concerne l’évolution du prix de la part, car elle reflète la valeur intrinsèque du patrimoine détenu par la SCPI.
