Longtemps considéré comme un pilier stable et rentable de l’investissement, l’immobilier de bureaux traverse aujourd’hui une période de profondes mutations qui se répercute sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investissant dans ce secteur. Les stratégies d’acquisition doivent s’adapter à de nouveaux paradigmes : télétravail, exigences ESG et transformation des usages professionnels. En effet, le modèle classique d’il y a quelques années n’a plus la même valeur stratégique.
Les SCPI se trouvent à la croisée des chemins : préserver la performance dans un contexte incertain tout en anticipant les grandes transitions structurelles.
Quel rendement pour les SCPI de bureaux en 2024 ?
Les SCPI de bureaux ont enregistré un taux de distribution de 4.4% pour l’exercice 2024. Elles se situent en quatrième position, après les SCPI diversifiées (5.6%), les SCPI de commerce (4.9%) et les SCPI d’hôtellerie et de tourisme (4.7%). Ce sont les SCPI de santé et d’éducation qui occupent la cinquième place du palmarès, avec 4% de taux de distribution. Plus d’infos sur scpi-8. com.
Le déclin du bureau traditionnel avec le télétravail et le flex office
Catalysé par la crise sanitaire et désormais structurel, le télétravail bouleverse la demande locative. Selon les données de l’INSEE et d’Eurostat, plus de 30 % des cadres en France travaillent aujourd’hui en mode hybride. Résultat : des surfaces vacantes en hausse dans certains pôles tertiaires traditionnels et une pression à la renégociation des loyers.
Ainsi, les SCPI doivent revoir leur approche : ce n’est plus uniquement la localisation ou la surface qui prime, mais la flexibilité, la modularité et la qualité environnementale du bâtiment. Les actifs générant des espaces collaboratifs, bien connectés et dotés de services mutualisés deviennent la nouvelle norme.
Vers un recentrage sur les actifs prime
Face à ces bouleversements, deux grandes tendances stratégiques se dessinent :
La montée en gamme (core/core+)
Certaines SCPI adoptent une stratégie défensive en se concentrant sur des actifs « prime » dans les centres urbains majeurs (Paris QCA, Lyon Part-Dieu, etc.). Ceux-ci se distinguent par leurs performances énergétiques élevées et leurs certifications. L’idée est de sécuriser les flux locatifs avec des locataires solides et des baux longs.
La diversification géographique et sectorielle
D’autres gestionnaires adoptent une stratégie plus offensive, misant sur la diversification. Cela passe par l’internalisation du portefeuille en zone euro (Allemagne, Espagne, Pays-Bas), le but étant de bénéficier de dynamiques locales plus favorables. À cela s’ajoute la diversification typologique, en intégrant des actifs liés à la logistique urbaine, à la santé ou au résidentiel géré, moins sensibles aux cycles du bureau classique.
Le virage ESG : un critère de performance devenu incontournable
Les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) ne sont plus un simple label marketing, mais un véritable levier de valorisation ou, à l’inverse et selon le cas, de décote d’un actif. En effet, un immeuble non conforme aux attentes réglementaires (rénovation énergétique, décret tertiaire, taxonomie européenne) perdra en valeur locative et en liquidité.
Les SCPI les plus pertinentes intègrent désormais une approche « value add verte », avec une stratégie de requalification énergétique de leurs actifs. Cette dynamique s’inscrit dans une logique de création de valeur à moyen terme, conciliant performance extra-financière et rendement.
L’impact des cycles immobiliers sur les bureaux
Autre défi majeur : la gestion de la liquidité dans un contexte de remontée des taux et de valorisations plus volatiles. Certaines SCPI ont revu leurs prix de part à la baisse, provoquant une prise de conscience chez les investisseurs sur la réalité des cycles immobiliers.
Face à ces défis, les gestionnaires de SCPI développent de nouvelles approches, dont le rééquilibrage vers des actifs moins cycliques, et une communication plus transparente sur la valeur de reconstitution.
